Luật sư tư vấn khi bị thu hồi đât thì có được bồi thường theo giá thị trường không?

Theoquy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, khi nhà nướcthu hồi đất phải có quyết định thu hồi và thông báo về việc bồi thường. Việcthông báo quyết định thu hồi, bồi thường và trình tự, thủ tục thực hiện cưỡngchế thu hồi đất cũng được quy định cụ thể trong Luật. Cụ thể:

Thứ nhất, Điều 67 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Trước khi cóquyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báothu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồmkế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý đểcơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn quy định tại khoản 1Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà khôngphải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất. Người có đất thu hồi có tráchnhiệm phối hợp với cơ quan, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằngtrong quá trình điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xây dựng phương án bồithường, hỗ trợ, tái định cư. Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành vàphương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnphê duyệt được công bố công khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết địnhthu hồi đất.

Thứ hai, Điều 71 Luật Đất đai năm 2013 quy định, cưỡng chế thựchiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất saukhi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đấtthu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động,thuyết phục;

- Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã đượcniêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chungcủa khu dân cư nơi có đất thu hồi;

- Quyết định cưỡng chế  thực hiện quyết định thu hồi đất đãcó hiệu lực thi hành;

- Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiệnquyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡngchế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lậpbiên bản. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thựchiện quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.

Như vậy, tại các từ Điều 74 đến Điều 94 Luật Đất đai đã quy địnhnguyên tắc, điều kiện, bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất vàNghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhànước thu hồi đất.

Đối với giá bồi thường khi thu hồi được quy định tại Điều 112 LuậtĐất đai 2013 cụ thể:

“Điều 112. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

1. Việc địnhgiá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mụcđích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thờihạn sử dụng đất;

c) Phù hợp vớigiá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyểnnhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyềnsử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng mộtthời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi,thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.”

Theo khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013, một trong những nguyên tắcbồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là: "Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mụcđích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồithường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấptỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất."

Tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định: UBND cấp tỉnh quyếtđịnh giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúpUBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thựchiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấnxác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc định giá đất cụ thể được hướng dẫn bởi Mục 3 Chương 2 Nghị định44/22014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Theo khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai2013, giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sauđây:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất củahộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyểnmục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ởsang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cánhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạnmức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đấtkhông thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất,cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đấtkhông thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhànước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gianthuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóađược Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Nhưvậy, khi tính tiền bồi thường nhà đất sẽ căn cứ theo giá đất cụ thể. Để bảođảm quyền lợi của mình thì người dân phải tham gia đóng góp ý kiến về phương ánbồi thường, yêu cầu công bố công khai nếu địa phương không thực hiện công khai.

Đối với trường hợp mua đất bằng giấy viết tay khi thu hồi có đượcbồi thường thì căn cứ Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện để bồi thườngkhi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế -xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

"Điều75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốcphòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đấthàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa đượccấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam địnhcư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đấtở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttheo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Theoquy định nêu trên, để hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất khi Nhà nướcthu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợiích quốc gia, công cộng cần đáp ứng các điều kiện dưới đây:

-Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đấthằng năm;

-Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứngnhận theo quy định của luật này mà chưa được cấp.

Như vậy, một trong những điều kiện quan trọng để bồi thường vềđất khi Nhà nước thu hồi đất là đất bị thu hồi đã được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đồng thời, theo khoản 54 Điều2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì người sử dụng đất thuộc một trong cáctrường hợp sau đây và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất thực hiện thủtục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ởvà tài sản khác gắn liền với đất mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụngđất:

- Người sử dụng đất đang sử dụngđất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;

- Người sử dụng đất đang sử dụngđất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 - trước ngày01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 LuậtĐất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi,bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Như vậy, trường hợp mua đất bằnggiấy viết tay mà thuộc một trong hai trường hợp nêu trên thì vẫn được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất theo quy định. Khi đó, người mua đất bằng giấy viết tay vẫn có thể được xemxét bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh,phát triển kinh tế - xã hội.